【财经分析】文旅类REITs破局启航 激活产业资本新局仍需多方协力

新华财经上海4月10日电（记者 杨溢仁）全国首单文旅类REITs——东方-平安-洛阳文旅隋唐洛阳城资产支持专项计划日前在上交所成功发行，同步落地首单挂钩类REITs的信用保护凭证。文旅景区类REITs正从政策试点迈向实践落地，成为盘活万亿存量资产、畅通文旅产业融资闭环的关键抓手，也为多层次资本市场服务实体经济开辟了新赛道。

创新破冰 业界呼声高涨

据悉，本单洛阳文旅类REITs产品以13.01亿元规模、3.20%的优先级利率发行，底层资产覆盖隋唐洛阳城明堂天堂、应天门、九洲池三大景区经营收益权，中豫信增同步创设信用保护凭证，有效拓宽了投资人群体、降低了融资成本。

何为“类REITs”？业内人士告诉记者，类REITs（私募 REITs），是在现行监管与税收框架下，参照国际REITs理念，以不动产／收益权为底层资产，通过资产支持专项计划（ABS）+私募基金／信托的多层结构，私募发行的结构化融资工具。其本质属于ABS的一种高级形态，但更强调“资产持有+收益分配”，介于传统债券和公募REITs之间。

“本次发行的产品是信用衍生品从传统债券向结构化资产延伸的关键跨越，填补了复杂结构化产品信用风险对冲工具领域的空白，为文旅资产证券化提供了可复制、可推广的综合金融服务方案。”中豫信增相关负责人在产品落地后表示，该模式通过市场化增信工具，为高波动的文旅资产构建了风险缓冲机制。”

实际上，市场对文旅景区REITs产品的推出早有期待。尤其自2025年11月国家发展改革委明确将4A/5A级景区及配套酒店纳入公募REITs申报范围后，市场对文旅行业资产证券化空间全面打开的预期持续升温、信心显著提振，行业关注度与资本布局热情迎来爆发式增长，不少市场主体纷纷加快优质文旅资产梳理与REITs申报筹备节奏，期待借助这一金融工具破解文旅产业重资产、长周期的发展困境，实现“资源变资产、资产变资本”的跨越，也推动市场对文旅REITs的估值逻辑、运营模式展开深度探索与布局。

“洛阳首单类REITs落地彻底验证了文旅资产证券化的可行性，不仅是历史文化景区，头部自然景区、文化遗产、城市文旅综合体均具备 REITs发行的潜力。当然，核心在于资产运营能力与现金流稳定性的匹配。”一位保险机构投资人告诉记者，“洛阳项目以‘信用增信+收益权’模式，精准破解了文旅行业轻资产、强周期、现金流波动大的行业痛点，为全国文旅资产盘活提供了可复制的示范路径。”

就产品设计来看，该项目采用了“3+3+3+3+3+3”年滚动期限结构，赋予了投资人每三年回售选择权，叠加洛阳市国资委旗下洛阳文旅集团的差额支付承诺，大幅提升了产品安全性与流动性，最终实现3.20%的行业优势利率。

政策护航 仍存现实梗阻

文旅项目类REITs落地的同时，业内关于文旅公募REITs的发行探讨也在持续升温。

值得一提的是，2025年以来，文旅REITs政策红利持续释放。具体来看，2025年1月，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》的通知，明确支持优质文旅项目发行REITs；2025年7月，央行等多部门出台了《关于金融支持文化和旅游行业恢复发展的指导意见》，为文旅REITs设立了审核的“绿色通道”；2025年11月，国家发展改革委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，又将文旅基础设施正式纳入了行业清单中。

然而，多位业内人士告诉记者，文旅类公募REITs的落地仍存多重瓶颈。

首先是产权合规难题。一般景区多为国有资源，经营权、收益权、产权长期分离，文物保护、自然资源管控等多重限制将导致确权与转让难度加大。其次是收益的稳定性弱。该类资产受季节性、政策性、突发事件影响显著，现金流波动剧烈，难以满足REITs稳定分派的要求。再者，估值定价困难。因缺乏统一估值标准，文旅IP价值、运营能力、文化溢价等核心要素难以量化。最后是运营能力参差不齐。多数文旅国企重建设、轻运营，市场化运营能力不足，资产效率偏低已成为业界共识。

一位券商REITs部门的负责人向记者表示：“当前文旅REITs的核心瓶颈集中在产权清晰化、现金流稳定化、运营专业化三大维度，单靠市场力量难以突破，必须通过政策细化与市场创新协同破局。景区资产的特殊性决定了其REITs化不能照搬传统基建模式，需要在权属界定、现金流归集、运营监管等方面建立专属规则体系。”

价值凸显 前景广阔可期

文旅项目类REITs的落地，对产业与资本市场均具有重要意义。一方面是为万亿存量资产的盘活开了个好头。据券商不完全统计，全国文旅资产规模超12万亿元，但证券化率不足0.5%，REITs可加速“资源变资产、资产变资本”。

另一方面，也有助于降低企业杠杆率。有公开数据显示，70%的5A景区负债率超60%，REITs能提供权益融资渠道，有效优化文旅企业负债结构。

另外，REITs拓宽长期资金渠道的作用亦不容小觑。毕竟，公募REITs的年化收益水平，能精准匹配保险、养老金、理财等长期资金配置需求。

眼下，各机构普遍看好文旅REITs的市场发展前景与扩容规模。文旅REITs是盘活存量、扩大投资、促进消费的重要抓手，随着政策持续完善，未来3至5年内，该板块有望形成千亿级的细分市场。

按市场乐观预测，未来3年文旅REITs的潜在发行规模将达800亿元至1200亿元；若按10%证券化率估算，中长期潜在市场规模将超万亿元。

至于如何推动文旅REITs实现规模化发展，主要券商分析认为，未来仍需政策与市场协同发力，完善破局路径。例如，简化产权确权流程——出台景区经营权、收益权转让与登记细则，明确国有文旅资产证券化操作路径；加码财税优惠——扩大原始权益人所得税递延、“三免三减半”等优惠政策覆盖范围；完善增信体系——推广信用保护凭证、国资担保、差额支付承诺等多元化增信工具；建立运营标准——制定文旅REITs运营管理、估值定价、信息披露等行业统一指引。

不过，随着洛阳样本示范效应的显现，后续在政策护航与金融创新的双轮驱动下，文旅公募REITs也有望加速落地，推动文旅产业与资本市场深度融合，构建 “资产盘活-融资优化-运营升级-消费提振”的高质量发展新生态。

编辑：王菁

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