【财经分析】二级降温不改发行大势 商业不动产REITs市场稳步扩容

新华财经上海6月25日电（记者杨溢仁）近期，公募REITs市场走出了一波特征鲜明的冷热分化行情。一方面，二级市场持续震荡回调，中证REITs指数连续走弱，产权类产品承压明显，个人投资者观望情绪浓厚；另一方面，一级发行热度不减，首批4单商业不动产REITs募资逾200亿元‌，公众份额一日售罄，全市场仍有‌10多单商业不动产REITs处于排队审核状态‌。

那么，二级市场表现低迷，会否打断商业不动产REITs的常态化发行节奏？

多位业内人士受访表示，短期行情波动仅会带来结构性调整，难以逆转公募REITs盘活万亿合规优质商业存量‌、重塑行业底层逻辑的长期大势。

一二级现分化

当前，公募REITs市场呈现出“二级冷、一级热”的割裂格局，一二级市场参与主体、资金考核逻辑截然不同，行情天然错位。

具体来看，二级市场方面，6月公募REITs市场整体震荡下行。公开数据显示，6月8日至6月12日，中证REITs全收益指数（932047.CSI）收报983.81点，单周跌幅1.89%，分别跑输沪深300、中证红利1.07、1.29个百分点；截至6月12日，该指数年内累计下跌2.58%，相对沪深300、中证红利分别跑输5.76、5.22个百分点。

申万宏源固收提供的测算数据显示，6月8日至6月12日，产权类REITs的单周下跌幅度为2.24%，显著弱于经营权类产品。交易型投资者因担忧新品上市破发、产生账面浮亏，因此观望情绪升温，叠加市场供给持续增加，流动性压力凸显，多重因素发酵，进一步放大了指数的回调幅度。

再看一级市场方面，保险、银行理财、养老金等长线配置机构为参与主力，该类资金核心考量的是底层资产的长期现金流与稳定分红，短期价格波动并非其决策关键。由此，首批4单商业不动产REITs的市场反响火热，公众份额当日售罄，网下‌单项目最高认购倍数突破100倍，全批次平均网下认购倍数亦达到了78倍‌。

值得一提的是，供给端仍在持续加码。本周证监会集中批复了第二批‌4单商业不动产REITs，涵盖华夏凯德、华夏保利发展、华安陆家嘴、创金合信北京国资四大项目，另有2单项目处于交易所问询反馈阶段。前述产品的底层项目既覆盖了京沪及大湾区商圈，也覆盖了二三线城市资产，国资、央企、外资头部多元主体同台，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。

无疑，管理层向市场释放了商业不动产REITs常态化供给、稳步扩容的明确信号。

市场稳步扩容

业内普遍认为，商业不动产REITs绝非普通金融理财产品，而是化解商业地产“重资产死循环”的核心工具。试点落地前，商业物业投资体量庞大、‌核心优质物业静态回本周期长‌，企业大量资金沉淀于不动产，资产负债率高企、银行授信收紧；资产变现仅有长期自持收租、整体折价转让两条路径，周转效率极低。行业长期 “重开发、轻运营”，运营团队创造的价值无法体现在资产估值中，精细化运营难以落地。

好在，2025年12月，商业不动产REITs新规落地，通过简化审核流程、明确募资用途边界——‌净回收资金中不超过30%可用于盘活存量项目、不超过10%可补充流动资金‌，补齐了行业 “投、融、管、退” 全链条退出的短板。

一位保险机构投资人直言：“即便短期市场震荡，一级发行节奏也不会中断。”

来自中金公司的研究观点指出，国内万亿级合规商业存量资产有待盘活，房企降负债、优化资产结构的刚性需求长期存在，叠加当前市场“资产荒”格局的延续，理财、债券收益持续走低，商业不动产REITs依托物业租金能实现稳定分红，高度匹配长线资金配置需求。二级市场的短期观望情绪仅属于交易层面行为，该类产品的长期配置需求并未受到动摇。

多位受访的原始权益人表示，REITs的核心作用是盘活存量、修复资产负债表，二级市场短期涨跌仅会影响发行溢价，不会动摇企业布局REITs的战略规划。从更长的周期来看，商业不动产REITs将推动行业从增量开发转向存量运营，而行业转型的跨度达数十年，短期数月行情波动无法扭转长期发展趋势。

择优布局前行

二级市场调整虽会带来阶段性约束，但受访的专家一致认为，本轮行情只会筛选标的、校准估值、调节发行节奏，不会叫停常态化上新，商业不动产REITs行业将进入审慎理性的平稳扩容阶段，后续大概率会呈现出以下三大特征。

第一，是发行定价更趋审慎，估值锚定资产基本面。面对谨慎的市场环境，监管与中介机构必将从严审核项目的资本化率、租金增速、出租率等核心指标，估值测算坚持保守稳健原则，逐步建立适配商业物业的标准化估值体系，化解试点初期估值模糊、定价分歧较大的问题。

第二，是项目筛选标准细化，优质资产获得资金倾斜。未来，各投资机构必将全面核查项目的产权、租约结构、运营稳定性，优先布局核心城市、业态成熟、现金流稳健的物业；存在产权瑕疵、租约集中到期、运营能力薄弱的项目需提前整改，行业资产准入门槛将持续完善，推动赛道高质量发展。

第三，是申报发行节奏张弛有度，告别集中申报热潮。手握优质资产、有明确降低负债与盘活需求的企业仍会按计划推进申报；另有部分企业或选择暂缓上报，利用窗口期完善资产、优化运营方案。差异化的布局也将避免集中供给冲击二级市场，保障商业不动产REITs市场长期平稳运行。

编辑：王菁

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