戴德梁行：2026年上半年商业不动产REITs市场持续升温

新华财经北京7月10日电（记者高婷、王菁）10日，房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行举办“城势有为——戴德梁行北京2026年年中发布会”，本次活动围绕商业不动产REITs、文商旅体展融合、中位数城市消费潜力、资产管理与运营等核心议题展开深度交流。

戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权指出，2026年上半年，中国商业不动产行业正经历一轮清晰的结构升级与逻辑重塑。其中最具标志性的行业事件，当属商业不动产REITs市场的爆发式升温：伴随着政策端持续扩容、底层资产范畴稳步拓宽，优质商业不动产资产的资本化通道被全面打通。

根据戴德梁行北京写字楼市场最新研判，2026年二季度北京甲级写字楼市场总存量维持在1368万平方米，市场延续一季度调整态势，整体处于阶段性筑底过程，租金水平持续分化，整体市场仍呈震荡走势。

需求端方面，二季度市场无新增供应入市，叠加部分企业租户大面积新租动作共同带动，全市写字楼净吸纳量达63412平方米。成交结构层面，租金下行持续带动企业搬迁需求释放，搬迁成为上半年市场主导成交类型，续租占比紧随其后，二者分别占上半年租赁成交总面积的47.7%和39.9%。

行业需求结构上，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业仍为需求核心支撑，上半年分别占全行业新签约总面积的40.5%、21.4%和16.0%；医疗健康行业占比7.2%，位居第四。二季度新设与搬迁类需求中，TMT、专业服务业、金融业和能源产业租赁面积位居前四，分别占全行业新签约总面积的43.3%、25.4%、11.9%和5.8%。

戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理邓姗姗表示，结合2026年一、二季度北京写字楼市场监测数据与实际成交案例来看，北京CBD商办市场韧性凸显，当前区域内的搬迁需求本质是企业在CBD内部的办公品质升级与规模扩张，上半年多宗数千平方米级大宗租赁成交均为核心区内的升级、扩租动作，带动CBD空置率从一季度的12.57%回落至二季度的11.77%，核心商办基本盘始终稳固。

在主旨分享环节，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，广大中位数城市构成了中国消费的坚实基本盘，其庞大的人口基数与持续释放的消费升级潜力，是支撑中国消费市场长期韧性的核心力量。与此同时，县域商业基建持续完善、连锁品牌加速下沉、本土“小城品牌”反向逆袭全国，叠加服务消费、文旅休闲、特色商业等赛道的爆发式增长，正让中位数城市成为零售与商业地产企业全国布局的“压舱石”与增量蓝海。

戴德梁行北区业务市场部主管、副董事总经理蔡扬说，文商旅体展如今已从商业地产的配套升级为拉动资产增值、赋能区域发展、优化营商环境的核心引擎。她以通州运河西岸、郎园STATION、长春这有山三个标杆项目为例，分别介绍了“体育+商业+文旅”补齐商务区人气短板、老旧工业遗存打造文创产业生态圈、传统商业植入展览基因提升经营效益的成功实践。

本次发布会上，戴德梁行首发《2025-2026亚洲REITs研究报告》。该报告系统梳理了亚洲各主要市场REITs的市场表现、品类结构与政策演进，重点剖析了中国公募REITs市场的扩容进程与发展机遇。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，随着首批商业不动产REITs成功落地，公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。

戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，2026年下半年，房地产市场将在调整中持续孕育结构性机会，城市更新、资产证券化、产业升级将成为贯穿市场发展的核心主线。

编辑：张煜

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