【财经分析】首份季报展现稳健底色 商业不动产REITs配置价值持续凸显

新华财经上海10月27日电（记者杨溢仁）10月底，沪市商业不动产REITs迎来上市后首次定期报告披露。

作为商业不动产REITs发行上市以来的“首份成绩单”，首批产品三季报整体表现稳健，核心运营指标可圈可点：底层资产出租率普遍保持95%以上，租金收缴率接近100%，年化现金流分派率整体处于较高水平。

从办公楼到购物中心再到奥特莱斯，商业不动产REITs以稳健的业绩表现，为投资者提供了分享优质商业资产运营成果、获取稳定分红回报的新选择。

首份季报稳健兑现 核心指标暖意十足

首批四单商业不动产REITs于2026年6月18日集中上市，三季报是其上市后首个完整季度的业绩检验。从披露数据看，各项目核心指标稳健，部分项目超出招募说明书预期。

汇添富上海地产商业REIT持有鼎保大厦、鼎博大厦两处办公楼资产，均位于黄浦区世博会城市最佳实践区。基金三季度实现收入4993万元、可供分配金额4644万元，按季末市值计算的年化现金流分派率达7.47%。在保持近100%高出租率的同时，项目租约还具备长期稳定的特点，按面积加权的剩余租期超过6年。

中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平天通苑核心商圈的龙德广场，已稳定运营超过18年。报告期内实现基金收入6182万元，可供分配金额4291万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书披露的2026年度预测值6.22%；期末出租率96%，高于估值假设的95%；固定租金收入占比约93%，现金流可预期性较强。

奥特莱斯业态两单产品期末出租率保持100%，按对应期间折算的可供分配金额也均超招募说明书预测。其中，中金唯品会商业REIT持有郑州、哈尔滨两处资产，三季度实现收入16628万元、可供分配金额8788万元；国泰海通砂之船商业REIT底层资产砂之船（西安）奥特莱斯期末租金收缴率亦达到100%；基金三季度实现收入10889万元、可供分配金额6545万元。

精耕运营提质增效 商业活力持续释放

首份季报的成色，不止于财务数据，更体现在招商调改、节点营销与场景焕新的运营细节上。记者注意到，三季度横跨暑期、七夕、中秋等消费节点，各项目运营管理机构精准施策，商业资产的消费活力持续释放。

奥特莱斯项目动作频频。砂之船（西安）奥特莱斯三季度全场销售额约6.76亿元，同比增长4.1%；客流约356万人次，同比增长7.7%；期末会员数量约248万人，同比增长19.9%。报告期内合计调改品牌68个，8月新开业的高性价比专区“超奥舱”已引入30余个品牌；9月周年庆期间会员消费金额约1.42亿元，有效对冲了区域新开业商业体的分流影响。中金唯品会商业REIT旗下郑州杉杉奥莱以开业十周年为契机推进场景升级，店庆期间销售额同比增长32%、客流同比增长21%，创项目历史新高；哈尔滨杉杉奥莱新打造“户外一条街”，引入多家东北奥莱首店，持续夯实城市微度假目的地定位。

购物中心与办公楼项目同样亮点纷呈。首农商业REIT龙德广场报告期内续约品牌30个、新签品牌13个，餐饮、零售、儿童三条产品线同步向家庭客群收拢，“潮玩计划·律动一夏”纳入昌平区夜经济系列活动矩阵；公区照明与亮化工程同步落地，硬件改造转化为可感知的经营改善。上海地产商业REIT主动调改优化租户结构，鼎博大厦加权平均剩余租期由7.35年延长至7.58年；运营服务端以“午间两小时快乐”等活动丰富楼宇办公生态，并深化与政府部门及招商平台的联动，持续充实客户储备库。

现金分红快步落地 配置选择更加丰富

公募REITs收益分配比例不低于可供分配金额90%的机制安排，在商业不动产REITs上得到快速兑现。2026年9月，汇添富上海地产商业REIT完成上市以来首次收益分配，派现4024万元，为商业不动产REITs中首只分红的产品，投资者上市两个多月即分享到核心资产的现金流回报。

在低利率环境下，稳定现金流叠加高比例分红，使商业不动产REITs的配置价值进一步显现，已披露季报项目截至三季度末的年化现金流分派率平均达到6.5%。机构人士指出，随着REITs市场发展，投资者更加倾向于“运营兑现定价”，底层资产质量与主动管理能力将成为价值分化的核心变量。

记者了解到，沪市商业不动产REITs正接续推进，后续上市可期。华安陆家嘴商业REIT的基金合同已于7月31日生效，基金成立以来实现收入2748万元、可供分配金额2555万元；其底层资产晶耀前滩项目为地铁上盖综合体，三季度末办公部分出租率达97%、商业零售部分出租率达98%，较2025年末提升1-4个百分点不等。

更为多元的资产业态和参与主体，也将为投资者配置优质商业资产提供更加丰富的选择。作为央企、地方国企参与商业不动产REITs的重点项目，华夏保利商业REIT底层资产涵盖办公、零售混合业态；华安锦江商业REIT则将分布于全国18座城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店纳入底层资产，为全市场首单酒店商业不动产REITs。作为外资、民企参与商业不动产REITs的代表项目，华夏凯德商业REIT底层资产涵盖深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心，已完成网下询价并定档11月3日起发售；广发新城吾悦商业REIT底层资产为常州、南通两座吾悦广场，得到市场踊跃认购。

从首批项目上市到首份季报披露，在中国证监会的统筹指导下，商业不动产REITs正迈出从“平稳起步”到“运营兑现”的关键一步。随着更多优质商业资产接入资本市场，这一创新品种有望在盘活万亿存量资产、服务扩大内需战略中发挥更大作用。

编辑：张煜

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