仲量联行：投资者聚焦稀缺型优质资产

新华财经北京7月9日电（记者高婷）9日，仲量联行召开2026年上半年北京房地产市场回顾媒体会。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，当前北京办公楼市场迈入了系统性的市场重构阶段，业主与租户需共同重塑策略逻辑，从单一的价格博弈转向长期的价值创造与成本效益优化。

报告显示，2026年第二季度，北京办公楼市场整体延续需求走弱态势，而中关村区域凭借强产业属性展现韧性。投资市场延续分化态势，核心区位与高品质资产持续吸引内资买家关注。零售地产核心商圈面临显著的租金调整压力，餐饮业态持续领跑，3C数码品牌强势入局，为市场注入崭新活力。工业物流市场中，成本驱动型搬迁主导市场需求，平谷的去化量领跑全市。

北京办公楼租赁市场延续年初以来的温和态势。租户需求主要集中在300至500平方米的小面积区间，普遍对“精装交付、拎包入驻”的办公面积选择表现出明显偏好。尽管整体市场需求放缓，中关村仍因强产业属性展现出区域市场韧性，持续吸引量化基金以及人工智能、人形机器人等新兴前沿科技企业的租赁需求，成为二季度市场亮点。

在供应方面，未来入市项目对部分周边存量项目产生点状竞争压力。二季度，全市甲级办公楼整体空置率保持平稳，环比微降0.2个百分点录得14.7%。来自CBD、丽泽及奥林匹克区域的大面积成交对净吸纳量产生正向影响。2026年是北京办公楼市场的供应高峰年，预计将迎来约70万平方米的新增面积入市。下半年即将入市的新项目已积极开启预租招商工作，主要吸引即将到期的大型租户的整合性需求，对部分存量楼宇带来直接竞争压力，预计将推高周边市场空置水平。

二季度全市甲级办公楼平均租金降幅呈现收窄趋势。北京甲级办公楼平均租金环比下跌1.9%，主要受到CBD周边子市场相对激烈的价格竞争影响。“年初至今，全市甲级办公楼平均租金降幅已有所收窄，然而对于拥有大面积租赁需求的租户而言，多数业主仍保有一定的租金灵活空间。预计2026年全年平均租金同比下降9.7%。”仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示，目前即将入市的新项目预租进展相对平缓，这意味着2026年下半年将有较大体量的空置面积为市场带来一定压力。

2026年第二季度，北京投资市场延续分化态势，零售地产持续受到投资者青睐。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置热点。其中，奥特莱斯类资产也保持较强吸引力；近期已上市商业不动产REITs中，奥莱相关产品的优异表现进一步提振了市场信心。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示，具备稳健现金流、运营成熟的优质零售资产包持续获得投资机构的关注。在当前市场环境下，投资者更加看重收益的确定性与资产的流动性，优质零售资产及稀缺型优质甲级办公楼仍将是多数机构资本配置的重要方向。

供应端方面，北京非保税高标仓新增供应节奏呈现阶段性放缓。尽管空置率边际改善，其绝对水平仍处历史相对高位。在此背景下，业主方普遍延续“以价换量”策略，通过强化价格优势与提供灵活租赁条款来吸引租户。

展望未来，北京非保税高标仓市场将延续渐进式修复态势。一方面，智能穿戴设备、高能效家电等品类的快速增长有望提振电商平台业务表现，进而带动服务此类平台的头部第三方物流企业的仓储租赁需求扩张；另一方面，第三方物流行业整合加速，市场集中度持续提升，头部企业为优化供应链节点效率，更倾向于租赁具备高承重地坪等优质硬件条件的高标仓，以支持智能仓储系统的部署，从而结构性推升整体租赁需求。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，中长期来看，随着供需关系逐步改善，特别是高端制造业释放可观增量需求，市场基本面有望于2028年后迎来实质性筑底与回稳。

编辑：胡晨曦

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