地产经纬丨楼市新政后首场上海土拍 中海150亿元底价拿下城市副中心地块

新华财经上海8月31日电（谈瑞）8月31日，上海2026年第八批次集中土拍落槌。本批次推出普陀真如、松江泗泾两宗地块，合计起拍总价超155亿元。距离8月28日商品房现房销售新政发布仅三日，作为新销售制度落地后的首场代表性土地出让，此次土拍被业内视作观察上海乃至全国房地产走向的重要市场风向标。

核心板块平稳落地 近郊稀缺地块溢价升温

第八批次土拍的两宗出让地块，分别为普陀真如“真如之心”大型综合体地块与松江泗泾低密度纯住宅地块。

普陀真如地块是上海今年迄今起拍总价最高的地块，起始总价150.19亿元，最终由中海地产底价拿下，业内测算住宅部分成交楼板价约为6.8万元／平方米。

该地块地处真如城市副中心核心区位，紧邻地铁11、14号线真如站，前身为铜川路水产市场用地。地块由3宗子地块连片组成，总用地面积约11.92公顷，总计容建筑面积39.69万平方米（包含约18.98万平方米住宅以及20.71万平方米商业、酒店、办公楼），规划建设220米区域地标塔楼，商办自持运营压力较大，开发资金门槛极高，因而本场仅有中海一家企业参与该宗地块竞买。

另一宗松江泗泾地块容积率仅1.2，属于市场稀缺的近郊低密宅地。地块吸引多家主体参与角逐，经过29轮竞价，最终由国贸与星狮联合体以总价5.82亿元、溢价率16.41%竞得，成交楼板价2.5万元／平方米。

普睿数智研究中心认为，泗泾地块的高溢价来自多重因素叠加，既是板块近三年纯商品住宅用地供应断档带来的稀缺性支撑，也得益于1.2低容积率赋予的产品差异化空间，充分反映出近郊成熟板块的优质低密居住用地依然具备较强的市场吸引力。

现房时代一线城市核心资产仍是“压舱石”

值得注意的是，本次土拍距离8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》仅隔三天。

新政明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；保留预售路径，但预售项目必须主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；同时全面强化项目资金监管，从制度层面降低新房交付风险，保障购房者权益。

多家业内机构指出，作为新政落地之后上海第一场集中宅地出让，房企的拿地决策已经开始受到新制度预期的影响。现房销售制度拉长项目回款周期，对房企现金流储备、融资能力、长期资产运营能力提出更高标准，资金压力、成本测算模型都需要重新评估，不少房企选择等待细则落地之后再做大规模投资动作。

“近期楼市政策暖风持续，市场对土地端配套规则抱有较高预期，但对应的落地细则尚未正式对外发布，成为当前土地市场最大变量。”来自安居客上海的观点认为，对于开发企业而言，在规则、成本、产品要求没有完全明确前，大规模加码拿地意愿不强，投资策略以“求稳优先”。其判断，短期房企会保持审慎观望，等待土地端细则落地、预期进一步明朗之后，才会释放更积极的拿地动作；后续土拍市场，依旧会延续“核心看价值、外围看安全”的投资逻辑。

“新政周期之下，中海拿出来百亿量级资金加码上海，就是用真金白银投票：既是对上海中心城区价值、真如地块长期潜力的笃定，也说明一线城市核心资产依旧是最确定的‘压舱石’。”业内人士分析，中海在真如板块已有长期布局，牵头红旗村旧改，打造环宇城MAX、中海中心等商业商务项目等，本次拿地进一步完善了其在真如副中心商住联动布局。从投资节奏看，中海上半年整体拿地偏稳健，7月之后拿地力度明显放大，年度拿地预算上限抬至1000亿元，投资重心进一步聚焦上海等一线城市核心优质资产。

现房销售制度重塑房企竞争标尺

“828”新政后，市场存在关于新房供应断档的担忧，但行业研究机构给出了不同判断。

普睿数智研究中心表示，首先，土地供应的收缩已经发生，且时滞在两年之后，期间供求关系会重新寻找平衡，未必表现为供不应求。其次，二手房已经承担起主要的供应角色，2026年上半年全国二手房在新房和二手房总成交中占比超过50%，例如上海的二手房与新房成交规模比值更是高达4.9倍，存量房源流通将持续对冲新房端潜在的供给波动。再者，新房供给本就在主动收缩，现房销售只是既有趋势上的节奏调整，在“控增量、去库存、以销定产”已是行业普遍策略的背景下，现房销售并未额外制造供给冲击。

市场供应整体无虞，但不可否认的是，现房销售制度会重塑房企之间的竞争标尺。过去依靠高杠杆放大资金优势拿地的模式空间被压缩，行业竞争重心逐步从融资周转能力转向产品力、商业运营能力与存量资产持有能力。

摩根士丹利在最新研报中表示，预计土地储备较少且存量库存庞大的房企在短期内销售表现可能不佳，而杠杆率低且融资渠道畅通的国企有望在中期内更快地抢占市场份额。同时，定位高端市场的房企受影响较小，因为其通常比大众市场产品推迟上市时间；拥有稳定经常性收入的房企盈利波动也会较小。

编辑：葛佳明

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