地产经纬丨上海一二手房市场独立行情强化 “金九银十”可期

新华财经上海9月15日电 （谈瑞）国家统计局15日发布的数据显示，8月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，与无锡并列当月70城中新房环比涨幅最高城市；二手住宅价格环比上涨0.3%，同样也是70城中表现较好的城市。结合近期上海新房市场“日光盘”与“涨价”并存、二手房量价改善的市场表现，业内专家认为，随着“金九银十”传统旺季到来，上海新房市场热度预计将进一步延续，二手房市场置换链条则有望持续优化。

“上海独立行情强化”

国家统计局发布的2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，就一线城市而言，新建住宅销售价格同比降幅比上月收窄了0.2个百分点，二手住宅销售价格同比降幅比上月收窄1.0个百分点。

值得注意的是，上海新房、二手房环比均录得小幅走高。

具体来看，新房方面，8月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，与无锡并列当月70城中新房环比涨幅最高城市；对比去年，销售价格则同比上涨3.0%，也是一线城市中新房同比唯一保持正增长的城市。二手房市场方面，8月上海二手住宅价格环比上涨0.3%，领涨一线城市；同比下降0.8%，同比降幅呈收窄趋势。

58安居客研究院分析，最新披露的数据表明“上海独立行情强化”。尤其是在长期以来表现优异的新房市场以外，8月份，上海二手房市场也较前期表现大幅改善至同比微跌0.8%，按此节奏年内有望同比转正，将带动一线二手整体在四季度逼近转正窗口。

上海新房“日光”“涨价”同现

正如数据所呈现的，近期上海新房市场热度有所升温，“日光盘”项目屡现，同时“8·28”新政后部分头部房企已经出现调价动作。不过，行业普遍认为，当前并非普涨行情，上海新房市场的结构性分化特征愈发突出。

9月14日，位于宝山庙行板块的金茂锦棠二批次开盘，92套房源当日全部售罄，成为9月上海首个“日光盘”，项目认购率超过180%。紧随其后，多个热盘还将排队入市，此前认购数据接连刷新纪录，这也意味着“日光盘”还会再现——绿城·悦海棠二期认购期间收获1360组以上认筹，认购率突破480%，刷新今年上海新房认购总数与认购率两项纪录。象屿金茂·满嘉二期、越秀·天屿、前滩尚品等多个项目认购率均突破200%，纷纷触发积分制度。

关于高热度新盘接力点燃上海新房市场，普睿数智董事长丁祖昱分析，这批热销项目“走的基本都是刚需单价带上做大产品的路子”。他认为，首开、新规、刚需单价大面积产品等或将继续成为9月第一批热销项目“画像”。

市场升温的同时，保利发展上海宣布旗下保利·都汇和煦、保利·珺园、保利·虹桥和著｜璟岸三个项目新取证楼栋售价全线统一上调1%。这是“8·28”新政落地后，上海市场首个头部房企公开调价案例。

按照房企方面的测算，现房销售模式拉长开发回款周期，增加了至少3个百分点的财务成本，而本次1%上调并未完全覆盖新增成本，“既是成本压力下的克制之举，更是对客户保持的诚意”。放眼全国，杭州、成都、南京等多个城市近期也出现了楼盘收回折扣、上调售价的现象。

展望后市，上海中原地产判断，目前“沪八条”政策红利持续释放，市场认筹热度攀升，购房者信心持续修复；叠加9月进入传统销售旺季，房企推盘量增加，上海新房市场热度预计将进一步延续。

二手房后市确定性较高

上海的二手房市场在8月份同样走出独立行情，成交规模保持韧性，价格呈现环比温和上行。考虑到新房让利分流背景下，二手房凭借总价优势依然是承接观望需求最有效通道，丁祖昱将上海的二手房称作“9月唯一没有分歧的方向”。

量能层面，据上海市房地产交易中心数据，8月上海二手房网签成交23137套，持续站稳2万套关口，同比去年8月增长约16%。价格层面，国家统计局数据显示，8月上海二手住宅价格环比上涨0.3%，延续环比走高态势，在全国70城二手房行情中领跑。从成交结构来看，市场需求重心逐步向改善端迁移，90至144平方米中等改善户型环比涨幅达到0.4%，高于90平方米及以下的小户型以及144平方米以上的大户型，改善需求成为支撑市场的重要动力。

市场机构观察数据同样印证了上海二手房市场置换链条持续优化的趋势。上海中原地产数据显示，8月300万元以内刚需房源成交占比回落至67.88%，中高端改善成交占比稳步提升；当前小区挂牌率稳定在3%左右的健康区间，库存水平合理，房东报价心态坚挺，议价空间持续收缩，200万元以内的刚需房源已经基本无议价空间，捡漏机会稀缺。

尽管量价表现均明显改善，但亦有机构分析认为，二手房整体尚不具备全面普涨基础。考虑到市场潜在供应总量仍较为充足，限制了价格上行空间，房东提价意愿与购房者压价诉求持续博弈。随着“金九银十”新房密集入市，二手房或将面临一定需求分流。业内同时提醒，购房者选购老破小房源时，需留意房屋漏水、违规改造承重墙等潜在交易隐患。长期来看，旧改持续释放置换需求，上海二手房置换链条运转顺畅，市场韧性有望维持。

编辑：葛佳明

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