【首批上市REITs调研行】盐田港资本张祖欣深度解构盐港REIT上市闯关

编者按：新华财经特别策划“首批上市REITs调研行”系列报道，赴首批基础设施REITs的原始权益人企业进行调研，讲述他们参与REITs的故事，了解他们未来在REITs市场的计划，反映他们对中国REITs市场健康发展的建议。自2020年4月，基础设施REITs试点推出以来，试点的开展情况备受社会关注。6月21日，首批9只基础设施领域公募REITs产品在沪深交易所上市。本期我们走进盐港REIT。

新华财经深圳7月22日电（记者 吴燕婷 余蕊）全国首批基础设施公募REITs项目之一——盐港REIT日前成功上市，其底层资产盐田港现代物流中心作为港口仓储物流设施，有别于普通的仓储物流资产，是港口和国际贸易的重要配套设施，横跨仓储物流和港口两大公募REITs试点优先支持的重点行业。

新华财经记者近日专访了盐田港资本有限公司执行董事、总经理张祖欣，请其分析盐港REIT的项目特点、参与首批试点的体会，以及作为原始权益人对我国公募REITs市场未来发展的期盼。

上市筹备：底层资产权属清晰为重中之重

据介绍，“盐港REIT”底层资产盐田港现代物流中心项目位于深圳盐田综合保税区内，项目建筑面积共计32.0万平方米，仓储及配套部分可租赁面积为26.6万平方米。盐田港现代物流中心2014年开始运营，截至目前项目出租率100%。张祖欣表示，该港口物流中心具有持续、稳定的现金流，是盐田港集团最优质的港口仓储物流资产之一。

回顾盐港REIT项目从2020年1月起开始筹备到申报到2021年6月21日上市发行，“历时一年半，成功实属来之不易。”张祖欣说道。

记者了解到，首批REITs试点项目对申报企业在各方面都提出了较高的要求。“在盐港REIT申报过程中，发改委审核项目时特别注重产权类资产建设、改造、权属、转让等方面的完备性和合法合规性。”张祖欣说。

如，基础设施资产转让限制问题。据悉，盐港REIT项目底层资产土地虽是以市场价招拍挂所得，但有“未经批准不得转让”的限制。后经深圳市政府常务会议批准，项目解除了土地出让合同中注有的“未经批准不得转让”等限制性条款，依法依规取得了可以整体转让且未附带抵押限制的《不动产权证书》。

“在深圳市委市政府和各级主管部门的大力支持下，项目解决了底层资产土地分宗、转让限制、国有资产豁免进场交易等问题，为项目申报扫清了主要障碍。“张祖欣说。

记者了解到，盐港REIT此次募集的资金将全部以项目资本金方式用于新的港口及仓储物流基础设施项目建设，此举能有效降低企业债权类的融资需求，有利于促进投资良性循环，切实提升实现基础设施资产的良性滚动发展效率。

“REITs产品的发行为企业搭建了资产上市的新平台，打造了‘投资、建设、运营、退出‘新模式。通过本次公募REITs运作的积极探索，搭建的港口基础设施资产的资本市场退出路径，有助于盐田港集团进一步扩展资产的管理规模，有利于盘活基础设施资产，有利于加快盐田港集团港口及仓储物流基础设施建设，提升港口竞争力。”张祖欣说。

记者了解到，盐田港资本仍在继续探索基础设施REITs的扩募模式，积极储备符合条件的优质基础设施资产，并将在未来合适时机进行扩募。

困惑：估值体系、税收配套等不完善或影响参与积极性

公募REITs在我国尚属新生事物，记者调研了解到， REITs试点是在不断的研究探索中推进，首批试点项目从政策、制度、产品方案设计、治理结构搭建到审核、监管，均是在各方的不断研究探索中前行。

“自2020年4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》正式出台，国内首批基础设施公募REITs没有成熟的路径和案例可循，且没有配套的法律法规，项目团队也在不断的发现问题和解决问题。”张祖欣说。

如，估值体系不尽完善。作为国有资产管理者，张祖欣对于国有资产交易及定价等问题颇为谨慎。

“盐港REIT底层资产的权属清晰，收益稳定，而且地处保税区，有政策的红利，这在估值体系里面是没有任何体现的，如果估值低了，我为什么卖呢？”

“且基础设施公募REITs在整体运作过程涉及较多税收种类，尤其是资产整合重组环节，税种多且税负较重，这些问题都对原始权益人参与基础设施公募REITs积极性有较大影响。”张祖欣说。

又如，REITs上市后，资产的所有者、管理者变更问题值得关注。“盐田港现代物流中心，也就是这个项目的底层资产，在整个盐田港集团的产业协同里扮演了很重要的角色，我们作为集团的子公司，同时也是资产管理人，有先天的优势，但盐港REIT现在上市了，根据现行的制度设计，这个角色也有可能会被资本实力更强的投资人代替，变更后的资产管理人，作为一个独立的存在，很可能失去对这个项目的协同性优势的发挥，这对其他投资者来说也是损失。”

业界期盼：完善税收支持及法律配套

在首批基础设施REITs调研行中，记者了解到，税收支持及相关法律配套完善是业内人士普遍关注的问题。

第一，关于对公募REITs项目的税收支持政策。国外公募REITs发展实践经验表明，税收成本的高低是影响公募REIT产品成败的重要因素。国内基础设施公募REITs项目受各种因素制约影响，在推进过程中存在税收负担较重的情况，张祖欣建议参考国外REITs产品税收政策经验，设计出台我国基础设施公募REITs产品相关税收支持政策，并对首批基础设施公募REITs试点项目追溯享受相关税收支持政策。

第二，建立完善的法律配套体系。张祖欣表示，当前基础设施公募REITs工作主要由证监会和发改委主导推动，但不同类型的底层资产、交易环节涉及各类主管部门和监管主体，建议在试点总结基础上推动相关法律法规进行配套性完善和新设。

企业介绍：

盐田港集团成立于1985年，是深圳市属全资国有企业。盐田港集团所辖盐田港、大铲湾港区是深圳港的主要港口，集装箱吞吐量占深圳港的55%以上，近几年吞吐量均超过1,400万标箱。其中盐田港区是全球集装箱吞吐量最大和效益最佳的单一港区，是全球最大20万吨级超大型船舶首选港之一（中国仅有上海港、宁波港和盐田港），盐田港集团持有或运营的同类资产较多，可以为后续扩募提供丰富的备选标的。

盐田港集团全资子公司盐田港物流作为本次公募REITs项目的外部管理机构，也是底层资产盐田港现代物流中心项目的历史运营管理机构。盐田港物流成立于2006年12月14日，负责盐田港集团物流设施建设、开发与运营。现有物流设施投资运营、综合物流服务、商贸物流服务和集装箱堆场业务四大板块。

编辑：王菁

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