首农商业REIT首份季报出炉：年化分派率6.68% 高于招募预测

新华财经北京10月26日电（王菁）中信建投首农商业REIT（场内简称“首农商业”）近日披露了2026年第3季度报告，这是该基金上市后首个完整季度的运营数据。作为全国首批、北京首单商业不动产公募REITs，其底层资产龙德广场报告期内实现营业收入6,164.93万元，可供分配金额4,291.39万元，年化现金流分派率6.68%，高于招募说明书披露的2026年度预测分派率6.22%。

底层资产“防御属性”迎来数据验证

龙德广场位于北京昌平天通苑核心商圈，总建筑面积约22.27万平方米，自2008年7月运营至今超过18年，是回龙观——天通苑区域内体量最大的单体购物中心，业态覆盖百货、超市、餐饮、零售、儿童与休闲娱乐，主要服务区域内家庭客群日常消费与品质升级需求。中金公司研究观点曾指出，该资产立足高密度居住社区，高频刚需业态有望支撑稳定客流，现金流防御属性较强。首份季报的意义在于，这一“防御属性”开始有了可验证的运营数据。

报告期内，龙德广场固定租金收入占营业收入比例为92.70%，招募说明书显示近三年固定租金占比均稳定在90%以上，收入结构延续稳健格局。对于购物中心而言，固定租金占比越高，现金流可预见性越强；抽成租金占比收敛，也在一定程度上意味着底层资产的分派基础更多锚定在租约，而非短期销售弹性上。报告期末出租率96.05%，高于估值假设的95%，处于正常变动区间；全口径收入累计收缴率99.87%，维持高位，为当季4,291.39万元可供分配金额提供了直接的现金流支撑。此外，报告期内平均租金单价130.97元／平方米／月，主要受主力店租户DT51租金数据纳入统计的影响。

运营颗粒度贯穿招商、运营与物业改造

对购物中心REITs而言，季报成色最终要落到运营管理的“颗粒度”上——招商调改是否精准、节点运营是否有效、物业改造能否转化为经营改善。三者分别对应供给端调整、需求端承接和硬件端支撑，也构成观察底层资产运营兑现的一条完整链条。

招商调改是运营颗粒度的起点。报告期内，续约品牌30个、面积3,105.8平方米，新签品牌13个、面积1,148.8平方米。餐饮业态引入清橙小町、烤悠悠旋转自助烤肉、孙小楠、nini Sunday鲷鱼烧、滨寿司、M CAKE等品牌，覆盖简餐、品质聚餐与休闲社交场景；零售端RE-BLUE女装、云熙香苑香氛生活美学文创落位，周大福、品真阁完成重装亮相；儿童业态新增珑小探、花草记童装、元力手造、泡泡史莱姆手工，并落地万达宝贝王、海底小纵队IP情景互动项目。餐饮、零售、儿童三条线同时向家庭客群收拢，保持品质消费与体验消费的差异化供给。

节点运营则是对招商调改成色的过程检验。三季度横跨暑期、七夕、开学季与中秋，项目按消费窗口分层配置资源：7月暑期档聚焦亲子、运动、餐饮与潮流零售，档期内销售实现同比增长；8月衔接暑期热度加码夜经济，延长优质商户营业时长；9月叠加开学季与中秋，在文教数码、黄金珠宝、换季服饰等品类开展专项营销。同期，龙德广场“潮玩计划·律动一夏”纳入昌平区“把夏天的夜交给昌平”夜经济系列活动矩阵，获得区域级促消费框架的外部流量协同。

物业改造是支撑经营调整的“硬底座”。报告期内，龙德广场公区动态照明指示系统与1层、3层、4层照明亮化提升工程落地，前者优化动线导向效率，后者通过光源更新和分时智能调控降低运行能耗，对商户经营环境和顾客体验形成可感知改善。

首季分派高于预测，可持续性仍待跟踪

将三季度数据串联起来看，指标之间的呼应关系比单项数据更能说明问题。对照行业基准，已经披露的2026年2季度报告显示，消费REITs平均年化现金流分派率为4.37%，首农商业6.68%的分派水平在板块中处于前列。

对于商业不动产REITs而言，首份季报的真正分量在于运营数据能否支撑起“分派可持续”这一基本判断。龙德广场给出的三季度答案是：收入结构及收缴质量依旧稳健，分派能力高于招募预期，而调改与运营的节奏仍在延续。随着不动产公募REITs由“稀缺性定价”逐步转向“运营兑现定价”的阶段，后续季度的分派稳定性，将是比首季“开门红”更值得跟踪的变量。

编辑：王柘

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